Immobilienfinanzierungen im Vergleich: Welche Finanzierung passt zu dir?
Du träumst von einer Zukunft im eigenen Heim – aber dir fehlt das nötige Kapital? Mit einer passenden Immobilienfinanzierung steht deinem Wunsch nichts mehr im Weg. Dabei stellt dir ein Kreditgeber oder eine Bank das benötigte Geld zur Verfügung, das du anschließend über einen bestimmten Zeitraum zurückzahlst. Unser umfassender Baufinanzierungs-Vergleich kann dir helfen, das beste Angebot für dich zu finden. Je nach individueller Ausgangssituation, Höhe des Eigenkapitals und benötigter Verfügbarkeit kommen nämlich ganz unterschiedliche Darlehensformen in Frage.
Was versteht man unter einer Immobilienfinanzierung?
Viele Menschen wünschen sich eine eigene Immobilie zu günstigen Konditionen. Wenn das Eigenkapital nicht ausreicht, um die komplette Summe abzudecken, wird Fremdkapital benötigt. Dazu wird ein Kredit aufgenommen. Neben der privaten Immobilienfinanzierung ist auch eine gewerbliche Immobilienfinanzierung möglich.
Je nachdem, für was genau die Geldmittel genutzt werden, fallen unterschiedliche Zinsen an. Der Zinswert hängt von der aktuellen Entwicklung am Markt ab. Momentan sind die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) recht niedrig, sodass sich die derzeitigen Bauzinsen für Kreditnehmer besonders lohnen.
Die Rückzahlung an den Kreditgeber erfolgt normalerweise in monatlichen Raten über einen gewissen Zeitraum. Die Rate besteht grundsätzlich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Außerdem werden im Vertrag Sicherheiten festgelegt, also Mittel, die der Kreditgeber einziehen kann, falls der Kreditnehmer nicht zahlungsfähig ist.
Welche Darlehensformen gibt es?
Es existieren viele Arten der Immobilienfinanzierung. Jede davon hat Vor- und Nachteile. Wie du dich auch entscheidest, die Darlehensform sollte zu deinen Präferenzen und zu deinem Vorhaben passen. Hier findest du die gängigsten Finanzierungsformen, die sich zum Beispiel nach der Art der Rückzahlung, dem Auszahlungszeitpunkt oder der Höhe des Eigenkapitals unterscheiden lassen.
Unterscheidung nach Art der Rückzahlung
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Darlehensform zur Immobilienfinanzierung. Zunächst wird der anfängliche Tilgungs- und Zinssatz festgelegt. Die Höhe der zu zahlenden Raten bleibt dabei jährlich gleich.
Durch die sogenannte Sollzinsbindung ist der vereinbarte Zinssatz fix und kann nachträglich nicht mehr erhöht werden. Die Laufzeit der Sollzinsbindung ist flexibel wählbar und liegt üblicherweise zwischen 5 und 20 Jahren. Je länger die Sollzinsbindung gewählt wird, desto höher ist allerdings der Zinssatz, da die Banken hier das Risiko von künftigen Zinsänderungen einkalkulieren.
Die anfallenden Zinsen werden anhand der Restschuld des Kredits berechnet. Während die Restschuld durch die monatlich gezahlte Rate immer geringer wird, sinkt somit auch der Zinsanteil der Raten. Da die Raten oder auch Annuitäten aber gleich bleiben, erhöht sich der Anteil der Tilgungsrate.
Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt eine gewisse Restschuld übrig, die noch abgezahlt werden muss. Die verbleibende Restschuld hängt von der gesamten Darlehenshöhe, der Sollzinsbindung und dem Tilgungssatz ab. Zur Tilgung der Restschuld wird häufig eine Anschlussfinanzierung genutzt.
Der Vorteil des Darlehens liegt in der hohen Zinssicherheit und der guten Planbarkeit. Dafür gibt es allerdings eher geringe Spielräume bei Vertragsänderungen. Sondertilgungen sind im Normalfall aber möglich.
Endfälliges Darlehen
Ein endfälliges Darlehen ist ein Darlehen, das am Ende der vereinbarten Laufzeit komplett zurückgezahlt wird. Da während der Laufzeit des Darlehens keine Tilgung erfolgt, wird dieser Kredit auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichnet. Die Restschuld ist am Anfang und am Ende des Darlehens also genau gleich hoch. Auch die Zinszahlungen bleiben über die gesamte Zinsbindung hinweg konstant.
Als sogenannter Tilgungsersatz können zum Beispiel ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung dienen. Dabei wird parallel zum Darlehen ein Betrag angespart, mit dem das Darlehen am Ende der Laufzeit zurückgezahlt wird.
Beliebt ist dieses Modell zum Beispiel bei vermieteten Immobilien, da die Zinszahlung steuerlich absetzbar ist. Bei der Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum gibt es hier aber keinen steuerlichen Vorteil.
Volltilgerdarlehen
Das Volltilgerdarlehen ähnelt dem Annuitätendarlehen, allerdings wird während der Laufzeit der gesamte Kredit getilgt, sodass keine Restschuld übrig bleibt. Der Zinssatz und die monatlichen Raten stehen von Beginn an fest.
Das Darlehen ist vor allem für Personen mit hohem Einkommen geeignet, sodass eine schnelle und vollständige Abzahlung des Kredits möglich ist.
Ein großer Vorteil ist die Planbarkeit, da von vornherein feststeht, wann man schuldenfrei sein wird. Nachteilig sind dagegen die meist lange Laufzeit und die fehlende Möglichkeit zu Sondertilgungen oder frühen Rückzahlungen. Deshalb solltest du dir gut überlegen, ob die monatlichen Raten wirklich bezahlbar für dich sind – und das auch zukünftig bleiben.
Variables Darlehen
Hier ist die Besonderheit, dass es keinen festen Sollzinssatz gibt. Stattdessen wird der Zinssatz über einen Zeitraum, meist alle paar Monate, angepasst und orientiert sich dabei immer am aktuellen Zinsniveau.
Am Ende kann die verbleibende Restschuld zurückgezahlt werden. Gerade bei fallenden Zinsen ist so eine schnellere Rückzahlung durch den Kreditnehmer möglich. Andersherum können Zinsen natürlich auch steigen.
Deshalb ist dieses Darlehen bei längeren Laufzeiten mit vielen Unsicherheiten verbunden und es sollte für solche Fälle genug Eigenkapital vorhanden sein. Kurzfristige Finanzierungen können sich aber lohnen. Außerdem kann der Kredit nach einer bestimmten Frist auch wieder gekündigt werden.
Unterscheidung nach Auszahlungszeitpunkt
Forward-Darlehen
Das Forward-Darlehen dient zur Anschlussfinanzierung eines Kredits. Damit sicherst du dir schon jetzt die aktuellen Bauzinsen für die Zukunft.
Das Darlehen wird nämlich erst nach einer langen Vorlaufzeit zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt. Bei den aktuell niedrigen Zinsen lohnt sich das: Du erhältst dein Darlehen später zum günstigen Zinssatz, auch wenn die Zinsen am Markt bis dahin wieder steigen sollten.
Forward-Darlehen werden in der Regel maximal 5 Jahre im Voraus abgeschlossen.
Bauspardarlehen
Mit einem Bausparvertrag kannst du dir den Immobilienkauf in der Zukunft ermöglichen. Zunächst sparst du Geld an, auf das du Guthabenzinsen erhältst. Wurde die vorher vertraglich festgelegte Summe angespart, erhältst du dein Darlehen. Die Zinssätze und monatlichen Raten bleiben für die gesamte Laufzeit gleich.
Durch die Stabilität der Zinsen und Raten hast du eine große Planungssicherheit. Außerdem kannst du von diversen staatlichen Fördermitteln profitieren. Gerade dann, wenn mit zukünftig steigenden Zinssätzen gerechnet wird, ist das Bauspardarlehen attraktiv, da du dir die aktuell niedrigen Zinsen für später sichern kannst. Dafür musst du allerdings mit zusätzlichen Kosten wie Abschlussgebühren nach Vertragsabschluss rechnen.
Wichtig ist, dass mit einem Bausparvertrag langfristig geplant wird. Für eine sofortige Finanzierung ist deshalb ein reiner Bausparvertrag ungeeignet.
Anders verhält es sich mit einem Kombikredit oder einem Bausparsofortdarlehen. Mit dem Bausparsofortdarlehen kannst du direkt und ohne Vorlaufzeit deine Immobilie finanzieren. Im Vertrag sind ein Vorausdarlehen, welches dir sofort zur Verfügung steht, und der reguläre Bausparvertrag enthalten. Mit dem Vorausdarlehen finanzierst du dir dein neues Zuhause. Anschließend zahlst du Zinsen auf das bereits erhaltene Darlehen und sparst gleichzeitig wie bei einem normalen Bausparvertrag eine gewisse Summe an. Nach einer bestimmten Laufzeit tilgst du einen Teil des Vorausdarlehens mit deinem angesparten Bauspargeld, für den verbleibenden Teil erhältst du ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Dein Bauspardarlehen einschließlich Zinsen zahlst du dann in Raten zurück.
Es ist ratsam, trotz Darlehen viel Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Je geringer der Anteil des Fremdkapitals am Immobilienwert ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank, sodass dir günstigere Konditionen angeboten werden können.
Geförderte Darlehen
KfW-Darlehen
Die KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergibt zur Förderung des Energiesparens Annuitätendarlehen. Die Darlehen werden normalerweise einkommensunabhängig gewährt.
Außerdem kannst du weitere Förderprogramme, wie das KfW-Wohneigentumsprogramm oder das KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm, beantragen.
Die KfW-Darlehen sind meist zinsgünstig und enthalten häufig Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen, sofern das Geld für bestimmte Maßnahmen genutzt wird.
Unterscheidung nach Art der Besicherung
Hypothekendarlehen
Bei einer Finanzierung durch ein Hypothekendarlehen wird dein Eigenheim mit sogenannten Grundpfandrechten belastet. Diese werden im Grundbuch eingetragen und dienen der Bank als Sicherheit bei Zahlungsausfällen.
Das Kreditinstitut erhält somit das Recht, die genutzte Immobilie gegebenenfalls zu verwerten, falls du deinen Kredit nicht mehr zurückzahlen kannst. Deine Immobilie ist also ein Pfand für die Bank, solltest du in Zukunft zahlungsunfähig werden.
Blankodarlehen
Kleinere Anteile einer Gesamtfinanzierung oder geringere Finanzierungssummen können teilweise auch ohne grundpfandrechtliche Besicherung aufgenommen werden. Wenn keine andere Art von Besicherung, wie die Verpfändung von Wertpapieren oder Lebensversicherungen, seitens der Bank verlangt wird, nennt man diese Darlehen auch Blankodarlehen.
Diese Art der Finanzierung kommt häufiger bei Modernisierungen oder Nachfinanzierungen vor und kann sowohl über Banken als auch über Bausparkassen zur Verfügung gestellt werden.
Unterscheidung nach Höhe des Eigenkapitals
Standardfinanzierung
Meist werden die Kosten für den Kauf oder Bau einer Immobilie durch ein Darlehen finanziert. Die Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Grundbuchgebühren oder Grunderwerbsteuer werden dagegen üblicherweise aus Eigenkapital erbracht.
Bei den meisten Finanzierungen ist es ratsam, möglichst viel Eigenkapital zur Verfügung zu haben oder, zum Beispiel bei Bauvorhaben, auch Arbeiten in Eigenleistung zu erbringen.
Je geringer der Anteil des Fremdkapitals am Immobilienwert ist, desto geringer ist nämlich auch das Risiko für die Bank, sodass dir günstigere Konditionen angeboten werden können.
Vollfinanzierung
Bei einer Vollfinanzierung benötigst du keinerlei Eigenkapital. Das Kreditinstitut übernimmt den vollen Kaufpreis einschließlich Kaufnebenkosten, sodass du deine Wunschimmobilie sofort finanzieren kannst.
Die Zinsen fallen meistens allerdings recht hoch aus, außerdem vergeben die Banken diese Art von Krediten nur unter strengen Voraussetzungen.
Weitere Finanzierungsmöglichkeiten
Riesterrente
Bei dieser Finanzierungsform werden Riester-Verträge zur Immobilienfinanzierung genutzt. Das gesparte Vermögen im Riester-Vertrag kannst du ganz oder teilweise zur Baufinanzierung oder auch zur Tilgung eines Immobilienkredits nutzen.
Wenn du danach auch weiterhin deine regelmäßigen Beiträge zahlst, erhältst du weiter die staatlichen Förderungen. Durch die Entnahme von Geld für deine Immobilie verringert sich allerdings deine spätere Riesterrente.
Die Vorteile des Wohnriesterns ergeben sich dadurch, dass du nicht unbedingt Eigenkapital benötigst. Außerdem sind durch die zusätzlichen Fördermittel eine verkürzte Laufzeit und schnellere Darlehenstilgungen möglich. Zu den Nachteilen gehören die erhöhte Steuerlast im Alter und die unflexible Gestaltung des Sparvertrages. Ob sich ein Wohn-Riester-Vertrag für dich lohnt, muss also im Vorfeld genau durchgerechnet werden.
Lebensversicherung
Du kannst eine Lebensversicherung mit einem tilgungsfreien Darlehen kombinieren. Das Darlehen wird dann erst am Ende der Laufzeit mit der Auszahlung der Versicherung getilgt.
Zunächst zahlst du also nur die anfallenden Zinsen und die Versicherungsbeiträge.
Das kann vor allem dann interessant sein, wenn die Immobilie als Kapitalanlage oder zur Vermietung genutzt wird. In diesem Fall können die konstanten Zinszahlungen nämlich als Werbungskosten abgesetzt werden.
Welche Kosten kommen auf mich zu?
Beim Kauf einer Immobilie kommen einige Kosten auf dich zu, die du bei der Berechnung deiner Immobilienfinanzierung berücksichtigen musst. Neben dem eigentlichen Kaufpreis sind die Nebenkosten nicht zu vernachlässigen. So fallen Kosten für Notar und Grundbucheintrag an. Darüber hinaus gibt es je nach Bundesland eine variierende Grunderwerbsteuer. Gegebenenfalls müssen auch Maklergebühren gezahlt werden.
Beachte auch mögliche Kosten, die nach dem eigentlichen Kauf noch auftreten können, zum Beispiel für Renovierung und Sanierung, Umzugskosten und die Anschaffung von Mobiliar.
Nach Aufnahme eines Darlehens musst du die monatlichen Rückzahlungen und Zinsen einplanen. Der effektive Jahreszins beinhaltet alle Kosten des Kredits einschließlich zu zahlender Zinsen und möglicher Gebühren. Deshalb lassen sich verschiedene Angebote am besten über den effektiven Jahreszins vergleichen.
Tipps zur Baufinanzierung
Mit ein paar Tipps kannst du einiges an Kosten sparen.
- Wichtig ist vor allem dein Eigenkapital. Hast du viel angespart, vermindert sich der Darlehensanteil und die über den Zeitraum anfallenden Zinsen.
- Achte immer darauf, dass die Tilgungsrate maximal 40% deines Nettoeinkommens ausmacht. Die Tilgungsrate selbst wird anfangs im Vertrag festgelegt. Je höher du den Tilgungssatz ansetzt, desto eher hast du deinen Kredit zurückgezahlt.
- Unter Umständen kannst du bestimmte Fördermöglichkeiten nutzen, zum Beispiel die Riester-Zulage, die KfW-Förderung (KfW-Kredite) oder Förderungen des Bundesamtes für Wirtschaft und Außenkontrolle (BAFA).
- Verfügst du über kein festes Einkommen, könnten Zinssicherheiten für dich interessant sein. Dazu zählen etwa Lebensversicherungen oder Bausparverträge.
- Außerdem helfen Sondertilgungen, also außerplanmäßige Zahlungen, bei der zusätzlichen Verminderung deiner Schulden.
- Letztlich ist es immer ratsam, individuelle Angebote von Banken zur Immobilienfinanzierung gut zu vergleichen und abzuwägen.
Wie erhalte ich eine Baufinanzierung?
Für gewöhnlich erhältst du die Immobilienfinanzierung bei einem Versicherer oder einer Bank. Prüfe und vergleiche vorher genau die verschiedenen Konditionen. Außerdem gibt es meist finanzielle Voraussetzungen wie ein sicheres und hohes Einkommen. Hast du bereits genug Eigenkapital, wirkt sich das positiv auf deine Baufinanzierung aus.
Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Aktuell ist aufgrund der günstigen Zinsen ein guter Zeitpunkt für Baufinanzierungen. Den Kredit solltest du aber natürlich dann aufnehmen, wenn du die richtige Immobilie gefunden hast und das entsprechende Geld benötigst.
Was ist eine Sollzinsbindung?
Mit einem gebundenen Sollzins werden die aktuellen Zinsen für einen Zeitraum von mehreren Jahren festgeschrieben. Gerade bei niedrigen Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung, wenn in der Zukunft mit einem Anstieg des Zinsniveaus gerechnet wird. Im umgekehrten Fall, also bei sinkenden Zinsen, sollte die Bindungsfrist möglichst kurz ausfallen.
Welche Unterlagen sind zur Beantragung nötig?
Wichtige Dokumente sind etwa der Kaufvertrag, Grundrisse, Grundbuchauszüge, Bebauungspläne, Gehaltsnachweise oder Kredit- und Eigenkapitalnachweise.
Geht Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital?
Ja, auch ohne Eigenkapital ist eine Finanzierung für den Hauskauf möglich. Beachte aber, dass dann höhere Zinsen anfallen. Für die Bank steigt nämlich das Risiko, je weniger Eigenkapital eingesetzt wird. Von Vorteil ist es deshalb immer, wenn du eigene Mittel zur Verfügung hast.
Fazit: Eine passende Immobilienfinanzierung ermöglicht es dir, dein Traumhaus zu kaufen
Die wenigsten Käufer können ihr Haus allein aus Eigenkapital bezahlen. Deshalb gibt es auch so viele verschiedene Optionen, die eigene Immobilie mit einem Baudarlehen zu finanzieren. Welche Hausfinanzierung für dich persönlich am besten passt, kommt ganz auf deine individuelle Situation an. Das klassische Annuitätendarlehen kommt für fast jeden in Frage, aber auch für andere Bedürfnisse gibt es ein passendes Kreditangebot. Wenn dein Hauskauf noch weit in der Zukunft liegt und du schon früh anfangen möchtest, zu sparen, kann eine langfristige Finanzierungsoption wie ein Bausparvertrag sinnvoll sein. Wichtig ist immer, dass du dich nicht zu stark überschuldest und auch auf lange Sicht deine monatlichen Raten finanziell stemmen kannst.
